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河北股友

三分钟速读万科三季报

万科目前是我地产股的第三大仓位,这份三季报继续维持我中报的评分:84分,亮点主要在于:存货跌价计提接近尾声,三季度发力拿地,市占率将进一步上升;面临的困难主要在于:险资套现步伐加速,毛利率小幅下降。财务数据资产减值损失:由于17年万科拿地单价高达7,908元/平,导致数个楼盘无法获利,所以在18年计提了很高的存货跌价准备,而18年万科的拿地单价迅速降至5,427元/平,今年截止三季度仅计提了11.4亿元存货跌价准备,资产减值损失大幅减少,使今年税前利润增加16亿元。合同负债:合同负债主要是预收的房款,它的金额直接决定了万科利润储蓄罐的大小,在各大房企中,万科的合同负债金额名列前茅,三季度末达到5,873亿元。按照万科目前的销售速度以及每年结算3,000亿元左右的收入来测算,万科相当于已经提前准备好了未来2年将要结算为收入的预收房款。地产股专项数据结算单价和毛利率:从上图的数据可以发现,万科今年前三季度的销售单价同比增长了1,525元/平,达到14,610元/平,但是房地产业务的毛利率并没有上升,这主要是由于今年结算的楼盘当年的拿地价格更高的关系,观察最近五年万科的拿地单价,基本都维持在5000~5500元/平的水平,唯独17年的拿地价高达7,908元/平,从目前的结果来看,17年的高价拿地并没有产生预期中的效果,因为近两年万科的销售单价并没有显著上升,导致毛利率小幅下降,反而是增加了不少的存货跌价准备。权益拿地建筑面积:万科自今年三季度开始大幅加快了拿地速度,单季度拿地面积高达1,100万平,比上半年拿地面积之和942万平还要多了158万平。不光是万科,保利金地等净负债率较低的大型房企都趁着其他小型房企融资困难,土地市场降温的情况下,自三季度开始发力扩充土地储备,可以想见,几年后的房地产行业集中度将会进一步被Top20房企蚕食。股东变动分析了那么多,其实影响今年万科股价的决定性因素还是股东的变动,从十大股东名单来推算,三季度万科一共被险资减持至少3.6亿股,现在的第十大股东粤港澳大湾区基金,就是安邦用万科股权换购的ETF基金,估计也难逃被减持的命运。有人走就有人来,险资卖出的股权超过半数被沪港通接盘,沪港通前三季度增持万科1.92亿股。以目前的状况来看,安邦、宝能、前海这些险资套现万科的步伐不会停止,所以想要长期持有万科的股东们就必须做好在未来一段时间内万科的走势弱于其他地产股的准备。但从长期来看,险资的大幅减持确实为万科未来的长期投资者砸出了一个黄金坑,所以,我的应对手段就是目前的万科股权持有不动,如果哪一季的财报显示出险资的套现步伐接近尾声,我会择机进场增持。

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2019年10月25日 16:57
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