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吉林股友

融创打折卖房,万科杭州项目零认购

相信很多人最近都被这几条新闻刷屏了。第一个是三盛宏业董事长陈建铭在与讨债员工沟通时泪洒当场。陈建铭是舟山人,做过校老师,教政治经济学,据说当时和宋卫平是同事。1992年下海经商,90年代在浙江省与宋氏绿城多有合作,创建“颐景园”系列,口碑颇佳。2005年,三盛宏业曾地产百强企业第49名,直至2018年三盛宏业销售额187亿,土地储备超过3000亩,连续十五年进入中国地产百强名单。其实,三盛宏业的业务线众多,地产只是三盛宏业的其中一个业务,除了地产,三盛宏业的业务还涉及科创及大数据、海洋投资、城市建设、现代生活服务等,是典型的多元产业的大型综合公司,旗下拥有三十余家下属公司。或许是因为公司业务摊得过大,进入2019年,三盛宏业的资金危机越来越明显,先是公司债到期急需兑付,ABS计划又被迫遭遇终止,还在9月份遭遇多起法院执行的民间借贷合同纠纷。三盛宏业《关于开展2017年第二期定向理财的通知》,这份由公司工会下发这份文件,定向员工发行3亿理财产品,期限12个月,产品收益率12.5%,每年付息一次,到期一次性还本付息。前后多期理财产品涉及资金达8亿,牵涉员工及其家属上千人,区域范围波及上海、杭州、舟山、北京、广东、沈阳等集团公司所属分支机构所在地。12.5%的收益率看似是不错的投资,谁想投钱之后普通员工不仅未按年收到利息,还在产品到期后连本金都没收到。所以,我们就看到了前文中的场面。员工讨债,老板为难。第二个是绿地湖南强迫员工购房。对此,绿地回复的是并没有强制要求,是管理层没有传达好意思。第三个是融创天津房子打折出售。10月22日,网上流传一则关于融创天津公司启动员工自购及全员泛营销,冲击全年任务。从知情人士处确认,该消息属实。融创天津员工购买住宅产品的话,在今年年底前付款可享受8折,分期付款的话享受8.5折,一次性购房可以享受半年后更名一次。融创天津提及的项目价格,现价均比首次开盘的价格要低,最大降价幅度超过5折。在打折买房上,恒大是先行者,更加先知先觉。早在8月,中国恒大(03333.HK)就宣布“全国532楼盘,闪购7.8折”,集团旗下之区域公司,悉数推出全员营销优惠升级活动。而作为全员营销之主力,恒大数万员工都积极在朋友圈转发楼盘促销信息,试图通过人海战略带动公司销售提升。第四个是万科杭州某项目拿完预售证后居然出现0认购。杭州市国立公证处公示,“杭州融恒置业有限公司于2019年9月28日至9月30日在杭州市拱墅区登云路与隐秀路交叉口秀隐翠园售楼处现场接受购房意向登记,并于2019年10月1日就《购房意向登记汇总表》在销售现场进行了公示,我处公证员于2019年10月1日来到杭州市拱墅区登云路与隐秀路交叉口秀隐翠园售楼处,对《购房意向登记汇总表》公示的情况进行了保全证据。《购房意向登记汇总表》结果显示,截止报名登记期限届满,未收到购房家庭的购房意向登记申请,未达到房源总数。”这份公告的大体意思是指,杭州秀隐翠园7号楼在开放现场并接受购房意向登记后,并没有客户登记申请购买。这在曾经一房难求需要摇号抢房的杭州,实属罕见。万科、恒大、绿地、融创在房企中的江湖地位不言自明,头部房企如今都开始打折售房、全员营销,其他房企的日子只会更加难过。数据为证市场有多难。一线城市北京,楼市降温信号明显。诸葛找房数据研究中心的统计显示,2014年-2019年国庆期间,北京新建商品住宅网签量分别为538套、442套、216套、222套、235套及190套。今年国庆的北京楼市网签数量,更是创下了历史新低。三季度房地产投资增速相比一季度下滑的地区数量,达到18个。其中,北京下滑了17.2个百分点,陕西、辽宁、吉林和甘肃下滑了超过10个百分点。建筑成本和安装成本的同比增速从2019年开始出现了前所未有的持续分化。进入2019年以来,建筑成本持续保持10%左右的高位增长,而安装成本则保持着20%的负增长。当前“高周转”背景下,开发商投资重心集中在开工预售,而不是安装竣工。按照规定,预售项目开工后,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上即可预售,这一部分大致属于建筑成本,而安装成本属于后续投资。同时,一些企业为了高周转,将预售资金用在了别的新项目的开工上,而不是后续继续开发。剪刀差的出现,与三四线楼市出现了大量供给与需求错配有关,其形成主要是三四线城市楼市的销售下行、回款困难、周期拉长所致。地产行业的暴利还能继续维持下去吗?地产,这个行业大家传统上认为它是一个很暴利的行业。这可能曾经是一个暴利的行业,但至少从目前来看,从全国的范围来看,地产公司的利润率其实并不高。最好的一批大型公司平均的项目层面的净利润率大约是10%出头。虽然利润率不高,但是行业内最优秀的一批公司实际的回报率非常高,从现金角度看的ROE或者IRR能够到30%以上。这些高回报自于巨大的杠杆,尤其是无息的杠杆。一个地产公司的报表,总资产可能是净资产的十倍,其中一半是客户预付款,还有大概可能百分之二三十是那种上游建筑公司等等的欠款,真正的有息负债大约也是20-30%。所以地产公司的高回报是自对无息的资产的占用。当行业内最领先的公司只有10%的利润率的时候,行业的平均盈利能力是很弱的,中小地产公司不断退出市场。因此虽然行业很可能会总量萎缩,但是对于很多优秀的地产龙头,依然有足够的空间。商业模式上,地产企业盈利的稳定性是比较差的,波动很大,所以估值不可能太高。因为房价变化是很难预测的,不过如果房价下跌,未来一年地价也会下跌,作为一个快周转的模式,只要不是房价持续的下行,三年五年拉平来看,还是有稳定的利润率,这点不需要太悲观。也就是说只要房价不持续下跌,其实房地产从业人员对未来不要那么悲观。房价跌了,后续地价肯定也会跟着跌,降低开发成本。间断性的调整对行业影响并不大,只是一些中小房企因为资金腾挪空间有限可能要被调整掉了。
(来源:慧声说房的财富号 2019-10-25 19:18) [点击查看原文]

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2019年10月25日 19:37
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