收藏本社区 社区投诉 返回万科A您当前的位置:新浪股市汇 > A股>万科A(sz000002)> 浏览帖子
今开: @open@ 最高: @high@ 最低: @low@
成交量: @volume@ 成交额: @amount@ 换手率: @turnover@
市盈率TTM @pe@ 市净率: @pb@ 总市值: @totalShare@
河南股友

长租公寓赚的钱

早趋势 来自财经早餐 00:00 09:20 作者:王小哼转载授权10月初,主打上海市场的长租公寓服务商青客公寓向美国SEC递交招股书,准备在美国纳斯达克上市。彼时,大家还在惊讶青客抢在行业两大巨头自如和蛋壳之前率先上市。话音未落,美国时间10月28日,蛋壳公寓正式向美国SEC递交招股书,准备在美国纽交所上市,股票代码为"DNK"。不赚钱,所以想上市,似乎是长租公寓们的常态。招股书显示,即便算得上行业前几名,这两家长租公寓目前仍处亏损状态,而且规模越大,亏的越多:2019年前9个月,蛋壳公寓净亏损25.16亿元,青客公寓的亏损则为3.48亿元。与之相对的营收分别为近50亿元和8.98亿元。按理说,二房东以低价收房,高价转租,还要收上一定比例的服务费,应该是赚钱的,为何到了财报上,却一个比一个亏的厉害呢?赚差价?没那么容易!实际上,“开源节流”这个普世的行商准则对长租公寓同样适用,他们也想以低价签下房源,但实际情况却要残酷许多。去年8月,前我爱我家副总裁胡景晖曾炮轰长租公寓市场:以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格。这不免让二房东变成了众矢之的——拉高租金,买单的最后不还是消费者吗?但残酷的是,高价收来的房源,并不一定能以更高的价格租出去。比如说,最近同事小王在一家长租公寓整租了一套两室户,据工作人员透露,这套房子是在租金巅峰期租下的,当时的成本是7000一个月。但是最近市场冷清了一些,只能以6600的价格亏本租出去,不然每空置一天,都是不小的成本。以此来看,在签下房源的同时,长租公寓就开始了自担风险的负重之旅。“二房东”鼻祖WeWork就遭遇过这样的困境——在房地产市场蓬勃的时候租下的房子,却不得不在市场下行的时候继续出租。这其中的差价,只能自己承担。真金实银的“规模效应”同样是去年8月,SOHO董事长潘石屹在谈及做长租公寓的前景时表示:“不到1%的租金回报,租房的价格再翻一番还是亏本的。原因很简单,就是你做长租公寓一定会有银行贷款,你如果是从银行贷款来的利息,按照银行的基准利率是4.9%,你可能4.9%拿不到,得5%、6%,你把款贷过来建成公寓,你租出去,你的回报率最高超不过1%,所以这个生意是亏的。我们做了20多年房地产,反复算这个账,生意一定要能算得过来账才可以做。”潘石屹的结论是有数据支撑的:据克而瑞监测的数据显示,截止到2019年二季度末,国内20个重点城市公寓租金回报率仅为1%-3%,其中一线城市低于2%,这不仅低于办公租金(3%-5%),更远低于国际公寓水平。此外,中信证券的研报测算,长租公寓品牌如果适用6%增值税率和20%的转租租金增幅,则其净利润率约为-10.3%;当转租租金增幅扩大至40%时,其净利润则在3.4%左右。在所有开支中,租金成本占七成、装修占一成,其余为人工、营销和税费支出。某租房平台市场负责人也表示:一套长租公寓,叠加租金、装修、管理、运营成本后,基本和往外租的价格打平,甚至还略有亏损。也就是说,每租出去一套,长租公寓都很有可能在往外掏钱。不过,长租公寓还是有盼头的,有人一针见血地指出:“只有达到规模效应后,边际成本降低,加上管理得当,才能开始赚钱。而当你成为行业老大、控制市场之后,就可以借着垄断,不断抬高房租,就如滴滴一样。这是长租公寓对于未来‘最可爱’的想象力。”如何做到规模效应?自然是抢夺房源。蛋壳也是这么做的。根据招股书,截至2019年9月30日,蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州等13地市场,共运营40.67万间房间,与成立的第一年相比,房间数增长了166倍,2015年底至2018年底三年,年复合增长率达360%。166倍的增长,自然是用钱“砸”出来的。“得房源者得天下,对于这些平台来说,未来的核心竞争力,可能还是房源。”争房源需要什么?钱。所以在短期之内,烧钱是必须的,融资才能续命。一旦赚了钱或者融到了资,蛋壳就不得不将现金用于签下新的房源。这次上市,蛋壳公寓也在招股书中明确表示,此次IPO募集到的资金将用于进一步拓展业务规模、加强在技术方面的实力以及一般性营运资金。想赚钱?先等一年!一间房,要多久才能开始赚钱?蛋壳在招股书中给出的答案是12到20个月,这还得益于装修成本的下降:蛋壳公寓单间装修成本从2017年的平均12646元/间,下降到2019年前9个月的平均10404元/间。漫长的回收意味着更大的风险。这也就意味着,即使房间装修好了,租客也找到了,但是房子却有可能没了——大房东“毁约”,是长租公寓不得不面临的“雷”。长租公寓并不真正拥有物业产权,其需要租得物业并通过运营获得营收和利润。因此,物业使用权的稳定性,如租期、出租价格等,就取决于长租公寓运营方与“大房东”的关系稳固性,其中暗藏的风险在于物业持有者收回物业,或者重新谈判出租价格——这些都会增加长租公寓运营商的成本。但是,在运营权和所有权的利益纠葛上,“大房东”与“二房东”的博弈始终存在,毕竟二者都在为自身的商业利益最大化而努力。长租公寓或许的确拥有一些精细化运营的能力,这部分被称为“专业能力”的筹码在长租机构看来是值得“大房东”重视,并且也是“大房东”不易获取的能力。但对“大房东”而言,在“二房东”的租权法理地位并不稳固的情况下,一旦发觉“二房东”在租得物业后可在运营权层面获得可观的利润,便有动机和条件采取手段收回物业或对出租价格重新谈判,增加“二房东”的成本。国内某长租机构负责人就曾表示,的确发生过在租约未到期的情况下就被“大房东”断水断电后赶出该栋物业的情况,“原因并不清楚,但此类事件在同行身上也不是头一回发生了,处理与大房东的关系的确是一个问题。”还有业内人士戏称,在“大房东”的面前,长租公寓有点“卑微”。不过,蛋壳公寓的招股书显示,蛋壳公寓与房东的租约为4-6年,截至2019年6月30日,蛋壳公寓房东续签率为80%,为行业最高水平。结合单间装修投入回本周期12到20个月的数据来看,在正常运转的前提下,一次签约,蛋壳公寓在回本期过后,有1-5年的时间是可以处于盈利期,考虑到房东续签率为80%,因此仅从招股书提供的信息来看,蛋壳公寓的商业模式处于相对健康可控的状态。规模还是盈利?对于正在抢占市场的蛋壳公寓而言,以亏损换增长是当前市场环境下必须执行的策略,蛋壳公寓执行董事长沈博阳曾在接受采访时表示,盈利并非当前最重要的事情,抓住时间窗口做大规模更加重要。不过有WeWork失败的IPO在前,长租公寓玩家们能否盈利,是市场更为关注的话题。规模还是盈利?不管往哪走,对于长租公寓来说,都是一条艰难的道路。(来源:财经早餐的财富号 2019-10-31 09:10) [点击查看原文]

此文仅代表作者观点,点击可查看作者简介

2019年10月31日 09:35
来自电脑网页版
(0)| 阅读数(2865) |
分享
| 收藏 | 回复(0) | 举报
新浪推荐
本社区信息

版主:

我要做版主
其他服务
如果你使用中遇到困难请联系,@新浪股市汇