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云南股友

【投资那点事】房价暴涨两倍后

前几年有句很时髦的话,叫做“北上广容不下肉体,三四线放不下灵魂”。它的意思是说一线城市的房价太高,年轻人难以在那买房安居,所以容不下肉身。而三四线城市虽然买得起房子,但是当地的职场浑浑噩噩,久而久之会令人失去梦想和追求,所以放不下灵魂。在这种情况下,去一线城市周边的三四线城市置业,也就成为了许多年轻人无可奈何的选择,因为只有那里才能兼容得下肉身和灵魂。这类城市有北京旁边的廊坊、上海旁边的昆山、广州旁边的佛山,以及深圳旁边的东莞与惠州。深圳这座城市面积太小了,土地极度稀缺,年轻刚需又多,所以东莞和惠州仍然满足不了深圳人的买房需求。于是在2016年底“深中通道”开工之后,深圳人又跨过了20多公里宽的伶仃洋,到中山去买房子。大海也挡不住深圳人买房的欲望想必每一个跨过伶仃洋去中山买房的深圳人,在看到这首诗后心中都会有一丝悲凉,若不是在深圳奋斗多年仍然买不起深圳的房子,谁愿意漂洋过海去买中山的房子呢?在经历了15年那波暴涨之后,深圳关内的房价已经达到了6万元以上,即便是关外最便宜的地方房价也要达到3万元以上。而临深的东莞几个镇,房价也已经涨到了2万多,唯有偏远的惠州还有1万多的房子。如此一来,如果年轻的刚需要想在深圳关外能通地铁的地方买一套70平的小两居,光是首付就要80万元,以后30年每个月还需要偿还1万元的月供。这样的供房压力,对于普通家庭来说还是蛮大的负担。有些深漂家庭考虑到将来父母的养老问题,所以买房至少要买90平左右的小三房,这样一来,即使是在东莞买房也需要近70万首付,并且以后30年每个月偿还8000多元的房贷,供房压力仍然十分艰巨。如果去惠州的淡水或者大亚湾买房,购买一套90平左右的小三房只需要40万的首付和每月5000元的月供,对于广大普通家庭来说供房压力少了将近一半。但是最要命的问题是惠州太过偏远,淡水到深圳市中心的直线距离是50公里,开车走高速都需要一个半小时。但是等到“深中通道”建成通车之后,从深圳前海到中山翠亨新区的直线距离只有30公里,开车过去只要半个多小时,通勤的距离和时间成本明细降低了许多。更重要的是,中山的房价竟然比惠州还要低,那时候每平米才七八千元。所以当“深中通道”开工的消息传出之后,深圳的刚需和炒房客如获至宝发现了一个价格洼地,纷纷跨过伶仃洋到中山买买买,在短短一年多的时间里把中山东部几个镇的房价炒到了2万元去。没有在深圳待过的人,永远无法理解深圳人对于买房的执着,就算是20公里宽的大海,照样挡不住深圳人买房的欲望。早买的赚翻了,晚买的套死了在职业投机者眼里,投机的本质就是一场击鼓传花的游戏。低价的时候买入、高价的时候卖出,永远是放之四海而皆准的真理。在巨大利益的激励下,投机客的嗅觉总是最灵敏的,同时他们的行动也是最迅速的。我可以打包票的告诉大家,能够发大财的炒房客,绝对要比想搞大新闻的香港记者跑得还快,因为跑得慢的炒房客后来都成了接盘侠。在“深中通道”尚未尘埃落定之前,中山市区的房价还未破万,东部几个欠发达的乡镇的房价更是仅有数千元。但是那些嗅觉灵敏的投资者早已看出这一区域房价存在的巨大升值空间,于是已经开始买入当地的房产。等到“深中通道”正式确定下来之后,中山的房价在蜂拥而至的深圳客的购买下接连上涨,后面的粤港澳大湾区更是带来一波强刺激,令中山的房价像坐了火箭一样直冲云霄。财经女侠叶檀更是“预言”中山的房价会涨到4万。然而随着利好因素逐渐兑现,以及国家对房地产宏观调控的不断缩紧,精明的炒房客已经开始出货,把手中的房子抛售给后来的刚需族接盘。在这一轮低吸高抛之间,那些来得早的投机者已经赚取了两倍的收益,一个个赚得盆满钵满。而那些后来的买房者接盘以后,中山的房价却一直阴跌不止,截至目前为止已经从高位跌掉了20%多,更可怕的是投机热潮退去之后,当地的房产是有价无市,接盘侠们一个个都被套死在高位。“炒水”退去,才知道谁是实际上,现在回过头来看当初中山的房价,会发现确实存在低估的情况,因为中山珠三角地区经济较为发达的城市,又毗邻广州、深圳和珠海,民间潜在的购买力十分可观,而当时中山的房价跟国内普通地级市相比基本是一致的。正因为存在这种低估的现象,所以当深圳、广州、珠海的房价一上涨时,许多买不起房子的刚需就被逼到周边捡漏,再加上“深中通道”的刺激,就把中山的房价给拉抬起来了。紧接着在追涨心理的驱动下,更多投机资本蜂拥而至,结果就把中山的房价炒到天上去。但是现在回过头理性评估的话,中山的房价应该比惠州低才对,否则就是存在高估的现象。因为从与深圳通勤的角度来说,惠州的淡水和大亚湾距离深圳市中心虽然稍微远了一点,但是中山与深圳前海之间却隔着一个20多公里宽的伶仃洋,往来的交通受到了更多的限制。虽然以后有“深中通道”双向12车道来连接,但是考虑到“深中通道”是沟通粤东和粤西的大动脉,本身的过境车辆应该不少,所以“深中通道”以后很可能会像虎门大桥一样容易堵塞。另外虎门大桥现在的过桥费是40元,那么造价更高、里程更长的“深中通道”的过桥费绝对不止这个数目。即使我们假设“深中通道”的过桥费是40元的话,那么每天一来一回就需要80块钱,一年下来就是2万多块钱,这也是一笔不小的开支。最后是惠州的淡水和大亚湾都规划有多条直通深圳市中心的地铁,尤其是已经开工建设中的深圳14号线地铁,一旦建成之后从淡水到福田仅需1个小时,这将令淡水的通勤时间可以媲美深圳市内的偏远地区,而单程票价预计不超过10元。虽然大湾区的建设中,深圳的西部会比东部更有前途,但是从买房的角度考虑最主要还是为了解决来深圳市区上班的居住需求,从这一角度而言惠州房产的价值要远高于中山,所以中山房价的虚高注定会被证伪。(来源:中信保诚财富号的财富号 2019-11-01 15:56) [点击查看原文]

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11月01日 16:11
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