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闽系房企大唐地产IPO:重仓广西

斑马消费 杨柘神秘低调的福信集团,如今将旗下地产业务彻底暴露在公众面前。日前,福信集团旗下地产业务平台大唐集团控股有限公司(下称:大唐地产)向联交所递表,拟募资保障旗下地产项目运行,以及偿还两笔即将到期的银行借款等。公司更大野心是打通融资渠道,实现3年冲击千亿、挺进全国前50强的目标。大唐地产涉足地产刚10年,除在大本营福建市场之外,更多的土地储备及项目集中在北部湾经济区及周边城市,该区域土地储备占公司总土储量近一半,年收入超4成。一家闽系房企,凭什么在千里之外的广西风生水起? 广西成业绩主力在广西南宁,大唐地产是一家响当当的头牌房企。2009年前后,福信集团完成对大唐地产的并购,匆匆进入南宁市场,率先落子南宁凤岭,正式开启在广西风驰电掣的扩张之旅。截至2019年9月30日,公司在南宁市拥有20个项目(含联营、合营),土地储备309.68万平方米,占公司土储总量39.76%。克尔瑞数据显示,今年上半年,大唐地产南宁城市公司实现71.34亿元流量金额、62.36万平方米的流量销售面积,位列南宁房企流量榜首位。2018年,公司仅在南宁市就销售100.36亿元,占比公司当年总销售金额的三分之一。公司早已将南宁列为发展核心,同时在广西的柳州、贵港、北海等地密集布局。上述城市被公司纳入到“北部湾经济区及周边城市“的区域范围,逐渐形成一个规模远超福建大本营更大的市场区域。截至今年9月底,公司在上述区域拥有26个项目(含合营、联营),土地储备合计385.32万平方米,占比公司土储总量49.47%;同期福建在内的海西经济区域市场土地储备占比26.7%。也因此,北部湾市场区域已成为公司收入贡献主力。从公司披露的聆讯资料来看,2016年至2019年6月,在该区域分别实现收入2.80亿元、16.58亿元、22.05亿元和5.74亿元,占比公司收入24.4%、48.7%、42.1%和23.7%。同期,包括福建在内的海西经济区收入分别为6.70亿元、11.94亿元、9.34亿元和17.48亿元,分别占比公司收入58.6%、35.1%、17.9%及72.1%。 急需募资救急去年,公司以流量销售金额308.6亿元、排名第77位,成为克尔瑞榜单中的百强房企。不过,公司有着更大的野心。公司总裁郝胜春在2018年公开表示,未来3年将冲击500亿元销售目标。今年,这个目标更改为:3年冲千亿,进入全国50强。公司已在全国市场渗透,除稳坐北部湾区域市场,还陆续进入到京津冀、长江中游、重庆、西安等市场。以较短时间实现全国扩张,导致公司负债总额从2016年的186.69亿元飙升至2019年6月的312.86亿元。同时,公司着力降低净负债比率,从2016年的1085.3%降至今年上半年的185.6%,但这仍远高于行业整体负债率水平80%。当国内很多房企应对政策调控不断收缩阵脚或者干脆转型,大唐地产逆势而动,现有资金是否足够支撑?从公司递交聆讯资料来看,公司要冲击千亿销售规模,资金紧缺最为紧迫。截至今年6月30日,公司未偿借款75.98亿元。其中,一年内须偿还17.30亿元,一至两年内须偿还合计31.69亿元,公司账面上现金及现金等价物为19.42亿元。斑马消费注意到,公司融资最重要的渠道是银行。2016年至2019年6月,公司从银行及借款分别为51.37亿元、81.11亿元、62.05亿元和50.88亿元,福信集团作为担保方。信托是公司另一融资渠道,截至2019年9月30日,公司信托借款合计24.99亿元,占公司借款总额33.89%。公司尚未偿还的信托融资共计有11笔,涉及渤海信托、华融资产等,最高年利率14%、最低年利率也有8.80%。公司披露,募资主要为满足现有项目资金需要,包括支付唐晟雅苑、唐玺雅苑、长沙大唐印象御玺和长沙大唐印象御园等4个项目的建筑成本;偿还两笔即将到期的银行借款,一笔借款按固定利率9.0%计息,于2022年6月到期,另一笔按固定年利率8.50%计息,将于2021年8月到期,剩余募资用于一般业务运营。 二股东操盘2009年,福信集团顺利实现对大唐地产的并购,福信老臣吴迪在其中扮演了关键角色。收购完成后,大唐地产成为集团地产业务平台,吴迪成为操盘地产业务的舵手。大唐地产和其他房企一样,祭出快速扩张的路子,和大多数房企又有几分不同。此前,公司控股股东黄晞将公司经营大权,委托给董事长兼执行董事吴迪,黄氏家族身影彻底淡出公司。在利益方面,公司控股股东方面为吴迪早有“安排”。2018年4月,吴迪在英属处女群岛注册美地公司,2019年11月5日,公司向美地公司发行21.21万股,代价0.56亿美元。发行股份后,吴迪持有公司股份比例21.21%。截至聆讯资料披露日止,控股股东黄晞持有公司股份比例 77.79%。同是闽系房企的正荣地产,也采用所有权和经营权分离管理公司,控股股东欧宗荣将经营大权委托给董事长黄仙枝。黄仙枝并未在公司持有股份,仅是一位单纯的房企高管。大唐地产更像正荣地产的升级版,吴迪既掌握公司经营大权,又是公司第二大股东,其收入也水涨船高。2016年至2019年6月,吴迪分别获得收入70.9万元、85.6万元、3410.7万元和883.1万元。2018年和2019年上半年收入超出往年,主要是获得“以股份为基础的薪酬”所致,分别获得3323.1万元和830.8万元。除掌舵大唐地产之外,吴迪还身兼多职。企查查显示,吴迪为福信集团董事长兼总经理,持有股份比例10%,另外还在30多家企业持股或任职。

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2019年12月04日 09:00
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