“大城市的租房市场，在差和更差之间选择。”临近毕业季，数百万学子走向社会面临的第一个问题就是住哪儿，租金成为悬在头顶上的达摩克利斯之剑。据58同城租赁报告显示，21.41%的白领租客租金支出占工资比例一半。租房上，周边环境和装修情况会左右选择，交通距离最好离公司10km以内。51.11%的被调查者希望购物方便，家电齐全、保洁维修等服务也成为重要的参考因素。长租公寓恰好都能满足。长租公寓的“红与黑”长租公寓，即把业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家电家具，再以单间形式出租给需要人士，租赁时间至少为一年。一般可分为集中式和分散式。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营，分散式则从租赁中介业务延展而来，依靠整合户主房源进行重新装修管理，类似“二房东”。2014年开始出现，互联网公司以自持形成管理为模板，开启在热点城市圈房占领市场的策略。至2015年涌现一批“自营”房源为特点的长租公寓；此外开发商由2015年开始对手上商用或自持形成物业进行包装，建立长租公寓，随着互联网企业退出和房企及民间资本的介入，长租公寓如雨后春笋涌现。2017年长租公寓异军突起，成为租赁市场的新趋势。据安居客房产研究院不完全统计，截止2017年，国内长租公寓已超千余家，公寓运营房屋数量已超200万间，知名房产企业纷纷入局抢占市场。租赁人口也从2017年开始保持稳定增长，2018年为2.1亿人，预计2022年将达到2.4亿人。2017年，我国租房市场规模为1.56万亿元，预计到2020年，租房市场规模将达到2.71万亿元。 此外，大城市中心的高房租也促使人们倾向于通过共享的方式降低生活成本，于是这种“共享居住空间”应运而生。目标客群是刚毕业需要拓宽社交圈的职场新人、或者想多和不同人打交道的初始公司创始人，在客厅闲聊或者厨房一起做饭，都是聊事业、谈人生的好机会。但住房租赁市场非常混乱，前景也非常不明确。自如蛋壳们的“过劫”以蛋壳公寓为例， 2015年底至2018年底运营公寓数量由2434间增加至23.64万间，年均复合增长率为359.7%。2019年6月30日运营公寓数达到34.64万间，运营覆盖一二线大城市。图源：招股书但2017、2018年营收和亏损分别为6.57亿、26.75亿和2.72亿元、13.70亿元；2019年前三季度收入50亿元，净亏损25.16亿元。其营收增长的同时，亏损也在不断增大。其中租金成本占收入权重最大，在2018年和2019年的增速分别为324.42%和194.69%。均超过收入增速307.29%和166.5%。因此扩张并未带来规模效应，反而带来成本负担。蛋壳2017-2019年出租率分别为85.8%、76.9%和76.7%，呈逐年下降趋势。其他运营成本、营销费用在2018年的增长率大幅超过收入增长率，但出租率没有上升，可见增长空间出现瓶颈。此外，由于规模扩张反而亏损越来越大，目前占收入比在50%左右。现金流由于折旧对经营现金流的贡献是正的，即使扣除折旧，亏损额占收入比也高达35%。年初蛋壳涨价引来骂声一片，又发生业主讨要租金聚众维权事件，于是租金贷情况浮出水面。有数据模型估算2017年和2018年的租金贷利率分别为8.05%和9.65%，均值8.85%。假设2020年1月至12月，蛋壳公寓的净现金流将由106.79亿元降至16.08亿元。2021年1月由于发生租金贷融资活动，净现金流大幅增加；但由于始终经营亏损，净现金流以2019年同样的速度下降；2021年10月净现金流为7.19亿元，低于IPO融入的资金，2021年11月净现金流为负值。这意味着一家上市公司不到两年就将发生流动性危机，而且这还是在最好的条件下估计的。即便通过提升出租率来改善现金流是不可能的，但现在蛋壳活动打出全年最低价，少则免租一两个月，另还有各种服务打折优惠券之类，着实令人心动。图源：截自蛋壳APP但是外媒时常会有新闻流露出对投资者的担心，资金链断裂的风险也随时可能出现在一年签约的任何情况内，至于服务优惠差不多可忽略不计。管家变动大、离职率高，也就有人戏谑说签约特热情，有事找不到，打分机制是考核服务的重要指标，默认的非五星好评就是投诉，明显绑架用户的选择。社区文化也并不如广告效应的温馨、和谐。此外，霸王条款也一直充斥在合同中，退租扣一个月，换租、转租扣半个月租金，另外转租只能走平台，要缴纳保证金，而且转租价也许会和签约价不同。 图源：截于自如APP再说下，自如的一条龙服务虽有优惠券可享，同样距离的搬家成本比货拉拉高了近一半。 图源：自如和货拉拉APP最后，诚如某位业主所说，长租公寓不惜高价抢夺的房源，成本会转嫁租客身上。据了解，租房族比买房一族平均的月供比例(平均月供占每月工资的30%-40%)还高。即使租金远低于售价，一线城市租房市场也是用来炒的。租金贷在透支年轻人的生命，甲醛问题屡禁不止蚕食着租客健康。待长租公寓形成垄断之日，便是收割有机“后浪”之时。万亿租赁市场战火燃起据迈点空间租赁统计，约有124亿人民币准备进入长租公寓市场。截止今年3月底，恒大、碧桂园、万科等TOP20房企型公寓累计开业规模仍达到33.6万间，头部依旧保持逆势增长。原因在于资信良好的房企具备较好的现金流状况，同时融资渠道和成本相对较低，具备一定的优势。近日，58同城、安居客发布《2020年4月一线及新一线城市租房趋势报告》，一线城市中租房热度除广州出现小幅下滑外，北上深都明显上涨。成都、长沙、杭州等新一线城市租房市场新增房源持续上涨。其中深圳4月新增长租公寓房源相对3月以45.4%的环比涨幅在一线城市中位列前茅。 虽然市场在回暖，但对很多长租公寓品牌来说，收益效果貌似不及个人房源。2020年Q1长租公寓整体属于停滞状态，大量的空置房源让长租公寓漏洞百出，经营的负面问题差点失去品牌口碑。当长租公寓步入精细化运营升值的后发展阶段，会有类似内部洗牌的事情发生。相比一些不管后续佣金和租客事宜、高收低租最终导致资金链断裂及租金贷问题的长租公寓而言，房企系公寓能及时收尾，既不影响上市主体的声誉，也不耽误将长租公寓业务板块慢慢淡化。2020年行业新一轮洗牌已经开启，只有扎实稳健的企业，才能在未来的竞争中占有一席之地。后疫情时代的租房选择，可谓大浪淘沙，差中择优。相关证券：蛋壳公寓(DNK)本文正在参加网#上市公司最新财报解读#有奖征文活动，快快为我点赞转发吧！（来源：港股社的财富号 2020-05-29 19:45） [点击查看原文]