来源|杠杆地产 撰文|杆姐&编辑|雯雯 前两天，我国统计局发布数据说，1-8月，商品房销售额96943亿元，增长1.6%，1-7月份为下降2.1%。 此前几个月累计都是下滑，也就是说2020年，房地产销售总额同比回正了，且略有增长。 不过同期，销售面积依旧是同比下降3.3%——潜台词就是，房价其实又涨了一丢丢，平均幅度虽然不大，刚需面临的形势终究是又难了一点。
于是，这两天看到很多人说金九银十，首先杠杆地产要说，这个说法本身是营销体，本来就是骗人的。 去年这个时候，我写了篇文章《金九银十，楼市最大谎言！》（2019年9月23日），用数据证明金九银十骗人的。 事实是，根据国家统计局的数据，从2007年到2018年的12年间，每年的月度交易高点均出现在12月，无一例外。在多数年份，12月单月的房地产交易规模接近当年月均成交规模的2倍。 在个别年份中，12月的交易规模甚至超过当年月均2倍。 其间，每年的第二交易高点，多出现在6月和11月。其中，2016年-2018年的月度成交第二高点，均出现在6月。 这个秘密算是解释清楚了，而中国房地产，还有很多大秘密。 今天杠杆地产，把多年来，我对国统局20年来房地产相关数据的观察，呈现给杆友。4大数据、4个秘密，背后指向一个现实。 且看下文，不吹不夸，本文很好，欢迎杆友读下去。 01 2019年商品住宅销售额，是2000年的43倍；GDP呢？是当年的10倍 4年前，当我们感叹，商品房销售破10万亿时，感觉非常震惊。 其实没什么，如今大家已经在说，2020年商品房销售总额会否突破17万亿元。注意，杠杆地产说的是新房销售额，加上二手房数据就更大（下同）。 这里，杠杆地产多说一句，本文数据口径，以国统局国家数据官网为准，部分数据，可能年鉴或经济普查有调整。 如下图，2000年时，我国商品房销售总额为3935.44亿元，当年我国GDP为100280.1亿元。 房地产销售额和GDP比值约为0.04。 到了2019年，全国商品房销售额159725.12亿元，差不多是2000年的40倍。2019年，我国GDP为990865.1亿元，房地产销售额和GDP比值约为0.16。 如上图，期间只有2008年、2014年2个年份出现过销售总额下滑。 不得不说，过去20年，商品房销售额增幅太大了，比GDP猛太多。2019年的GDP大概是2000年的10倍，而房地产销售额则是当年的40.59倍。 当然，杠杆地产特别要说一句，商品住宅的销售额比商品房销售额，要少一点，因为还有商办等商品房。 2000年，商品住宅销售为3228.60亿元，2019年为139439.97亿元，是当年的43倍。 如果看人均GDP，2000年时为7942元，2019年为70892元，20年前后之比为约9倍。 一年的GDP，可以理解成当年全社会创造的新增财富总额，然后个体、企业、政府为主的三部分各自拿走属于自己的。当然，部分社会团体、还有一些群体灰色部分收入，也会分GDP的蛋糕。 如果这样看，普通个人能够拿到的部分，平均来说，比人均GDP肯定是要低的。 因此，很多个体感觉房价压力大，这确实是事实。 02 2019年商品住宅销售面积，是2000年的9倍出头 接着看数据。 2000年时，我国商品房销售面积为18637.13万平米，2019年为171557.87万平米，是当年的9.21倍。 如下图。20年里，只有2008年、2014年2个年份出现过销售面积负增长。 具体来说，2007年销售面积为77354.72万平米，2008年下降至65969.83万平米，但2009年攀升至94755.00万平米。 2013年，全国商品房销售面积130550.59万平米，2014年降至120648.54万平米，2015年恢复至128494.97万平米，依旧没有回升到2013年的数据。 不过2016年，一下疯狂升至157348.53万平米。 商品住宅销售面积增幅，大致一样。2000年销售面积为16570.28万平米，2019年为150144.32，是当年的9倍出头。 期间，也只有只有2008年、2014年2个年份，出现过销售面积负增长。 2007年全国商品住宅销售面积70135.88万平米，2008年降至59280.35万平米，不过2009年一下升至86184.89万平米。 然后稳步攀升，2013年达到115722.69万平米，应该说2009-2013年之间的年均增量还算好。 接着2014年，跌至105187.79万平米。2015年略有恢复112412.29万平米，比2013年还是要略低。 2016年彻底爆发，137539.93万平米。后面的故事，就不用杠杆地产说了。 03 房价到底是涨了4、5倍，还是10倍？ 2000年，全国商品房销售均价为2112.00元/平米。2019年，杠杆地产根据上两部分文章计算为9310.28元/平米。 商品住宅2000年销售均价为1948.00/平米。同理，杠杆地产根据上文数据计算，2019年，全国商品住宅销售均价为9287.06元/平米。 总的来说，房价翻了4、5倍。不过这个数字和大家的体会是不同的，甚至可以说完全不符合很多人的感受。 比如很多二线城市，2000年时房价也就一两千元，多的也就两三千元每平米。而如今，主要二线城市房价均价都在1万多，甚至直逼两万了。 也就说房价其实是翻了10倍。 为什么平均下来只有4、5倍？杠杆地产要说，因为很多地方跑输了。 另外多说一句，2000年时，中国很多三四线、县级城市房价只有几百块、1000多块左右，甚至很多二线城市均价也不到2000元，为什么当时全国均价竟然有2000元左右？ 因为当年房地产消费、销售面积一二线城市占比更明显，很多中小城市的房地产才起步。 而到了今天，中国稍微大一点、经济还行的地级以上城市，均价少有低于1万元/平米的。当然中西部地区例外，这些地方除了省会，均价过万的依旧不多。 所以如今，全国房价平均起来不到1万元/平米 换句话说，不论是20年前，还是今天，城市体量更大、更发达的城市，房价一直是更高的。 至少从过去经验看，是这样。 04 2014年开始，房地产开发企业购置土地面积低到触目惊心 最后部分，杠杆地产想从开发商买了多少地的角度，回顾下20年的房地产变化。这部分在我看来，是今天最重磅的。 按照国统局数据，2000年时，房地产开发企业购置土地面积只有16905.24万平米，这个数字看上去不高。 但是如上文所述，当年我国商品房销售面积为18637.13万平米。 也就是说，当年供地和购房需求之间，完全不紧张，如果考虑到平均2点几的容积率，那就更不紧张了。 而且那些年还有廉租房等保障性供应，以及一些残余的福利房。真是幸福的年代。当然，当年人均居住面积不高，和当时收入比，房价也不算低。 总体而言，那个时候的供地是很良心的，当然如上文杠杆地产所述，这和当年很多中小城市城市化进程有关，多数城市还没开始搞土地操盘。 土地金融自然没后来夸张，对土地杠杆的依赖程度也小很多。 如上图，我们可以发现，一直到2008年，土地供应对于当时来说，整体都是维持高位的。虽然也有起伏，但最起码都是接近4亿平米/年的。 2007年销售面积为77354.72万平米，2008年下降至65969.83万平米。 可以说如果2点几的平均容积率，当年房地产市场全国来说，起码是供需均衡的。 变化发在2009年，当年房地产开发企业购置土地面积，突然降至31909.45万平米。 回忆当年，当时调控看上去没今天严厉，但是在供地上，当时要求明确，而且各大城市搞了“四万亿”大基建上马后，迫切也需要钱，所以2010年开始，又疯狂卖地。 于是我们看到，2010年全国房地产开发企业购置土地面积恢复至39953.10万平米，2011年更是高达44327.44万平米。 但是2012年开始，大滑坡，降至35666.80万平米，2013年略有回升38814.38万平米，不过如上图2014年又下滑。 无论如何，当年起码也有3亿多平米。所以才有了2016年的去库存。 接下来则是经历连续2年大跳水，2015、2016年，低到只有2.2亿平米。 此后2017-2019的3年，有起伏，但全国房地产开发企业购置土地面积从来没有突破3亿平米过，如上图。数字真的触目惊心。 2010年开始，这个时候每年房地产销售面积已经高达10亿平米，多数年份还在上升，2019年销售面积已经超过17亿平米（见上文第二部分图）。 平均容积率能有多少？难不成容积率可以达到5、6、7，完全不可能。于是很多城市，供求关系开始倾斜，也就自然而然。 加上平均土地起拍价逐年走高，面粉价格越来越贵，你说面包咋整…… 本文所有数据均源自国统局，非常感谢，数据背后真的有太多真相了。 （来源：Choice数据的财富号 2020-09-18 07:31） [点击查看原文]