$SOHO中国(00410)$，潘石屹创办。主要资产是北京上海几个优质SOHO写字楼。商业模式非常简单，运营收租，遇到合适机会卖出。

先看运营部分，按照2021年报数据，简单整理了一下。其中行政费用中，因为2021年税务局对过往soho“偷漏税”行为进行处罚，产生了大额一次性费用，我在计算时剔除了这个影响。另外，因为处罚导致税基变动，在这里利用往年所得税数据也做了还原。

可以看到，在潘张二人摆烂式经营下，soho中国的经营性利润为负。那么每年报表上的盈利，主要来自于投资物业公允价值变动，这个科目并不产生现金流，详细参照前文分析起底投资物业。

截止2022半年报，soho中国持有的资产公允价值652亿（投资物业635亿+持有待售物业17亿），再算上负债，净资产为363亿。

根据历年资产变卖记录，均在利润表中计入正收益。也就是卖出价格要略微高于资产负债表中评估的公允价值。所以这个公允价值基本可以认定为，资产价值。

价值363亿的资产，在二级市场只卖67亿（soho中国目前市值），0.18pb，巨大的折价。

若非要给折价找理由：1、由于摆烂式经营，资产并不产生现金流，股东也不会有现金流收入（股息）。2、资产变卖完全取决于控股股东潘张二人的想法。

值得一提的是，2021年$黑石集团(BX)$计划以每股5港币收购soho中国，0.6pb，相当于目前市值3倍多。但因“某些因素”，未通过审核。随即，税务局对soho偷漏税行为进行处罚。再结合潘张二人移居海外，并卸任管理层。

以上种种事件，不仅令人浮想联翩。是潘张不想卖，还是不能卖？

如果未来资产进行变卖，参考黑石出价，至少是个3倍机会。如果资产永远不能变卖，那么价值归零。（因为不产生现金流）