信达地产在周四盘后公告:和中国信达等成立规模200亿左右的房地产行业存量资产纾困盘活基金,信达地产占100亿,盘活基金待公司实缴出资后,纳入公司合并报表范围,公司将负责具体纾困项目的投后管理工作;
这里劣后级有限合伙人承担次级权益的风险/收益,如果这个基金未来超预期盈利了那信达地产可以获得超高的利润,亏损亦然;当然其实也并不重要,因为这几家全是信达旗下的,即使出现亏损了也是左手倒右手,AMC自己想破产都不是一件容易的事情;
二、信达地产的意图
地产纾困基金并不新奇,金科重整就是通过这种方式,当时好像是中国长城参与的,信达地产公告里面把目的表述得很明确——主要投资于房地产行业问题企业纾困、问题项目盘活,参与破产重整、法拍等特殊机遇投资,支持项目保交付和三大工程建设等。
结合我手里的信息,可以解读出两点:
1、信达地产确定要做转型。从房地产开发为主的重资产——资产管理/房地产投资基金的轻资产进行转型,我说实话信达地产做房地产这几十年完全在瞎折腾,背靠中国信达这种级别的央企,在房地产高点阶段才200亿的营收,完全是在划水,早就该转行了;
2、2022年不搞、2023年也搞、2024年也不搞,2025年初突然出来搞纾困基金,这明显是要抄底房地产市场啊,也和国内外大环境有关:
①美联储去年下半年正式开启降息周期,外部压力可以缓缓;
②国内房地产经过2022-2024三年多时间消化,当然更早可以从2020年疫情开始算,经过这么几年时间不断消化,把明面上的大雷基本上摘除了,马上Trump上台又要加剧直接性对抗,地产至少要保持当前的稳定水平、为其他方向斗争打牢基础。
看来之前传三大AMC并入中投也是资产管理方面的大棋论。
三、房地产纾困基金的前途
10年前大放水的后遗症,那都不叫大了,完全是诺亚方舟那个级别的灭世洪水,直接打破了地产行业的周期属性,现在地产没啥炒作前途、整体价格也很难涨上去;
只要保持相对稳定就足够了,很多地产企业都是死在资金流转上,而非某个楼盘项目多差,经过少说3年时间的消化/下跌,现在纾困基金进场完全是捡便宜,打个比方就是沙漠里的水,一瓶水并不值钱,但那种环境就是无价之宝,现在也是一样的,很多地产企业不行并不是他们自己做的多差,而是宏观环境的降维压制、真没有流动现金了,但不好意思,信达我呀、背靠大树、有钱!
PS:立足实际,很多人一点财务常识都没有、被自媒体动不动吹嘘的几万亿负债洗脑了,200亿固然不算非常大,但也绝不是一个小数目,而且你当纾困基金是做慈善呢、全都买,人家肯定考虑地段好的陷入困境的项目啊。