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黑石SOHO要约交易问题解答

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浏览了热火朝天的评论,发现有一些共同的问题,以下尝试解答供大家参考。

1.黑石发起全面要约,但又想保持公司的上市地位,将会怎么操作?

其余股东都可以接受这个5元的要约。在要约期结束后,若黑石所持有的股票比例高于75%,则会暂时停牌,黑石需要将多出来的股份配售给公众股东(即黑石好基友们)后,才能恢复股票市场交易。

2.黑石买贵了还是便宜了?

去年疫情前,传闻的收购价是6元每股,现在是5元每股。而且一年过去后,美国的利率还下降了,黑石资金成本下降,利润率上升。大家说便宜了还是贵了?

3.黑石下家会是谁?

国外大型养老基金对国内成熟、具有稳定现金流的商业地产是非常有兴趣的。GIC这种也会是潜在的客户。按照这些基金的标准,Soho目前的资产营运状况仍未达到最佳。1)出租率和平均租金均在低位,2)项目客群定位不明确,3)债务状况不算好,比较多的现金都要去还债。所以黑石肯定会持有相关物业一段时间,待2-3年后项目现金流改善了之后,再进行销售。

4.如何退出?

国内交易大宗物业的税费特别高。最好的交易方式仍然是股权交易。潘石屹之所以留下9%的股份,其中一个原因就是避免与黑石的交易被认为是产权交易。当股权交易的价值与市场评估的产权价值相近时,国家税局有理由认为本次交易的性质是产权交易。

单纯的股权交易主要是所得税(20%)和印花税。若是产权交易的话,还要交土地增值税….


详见之前的文章测评(简评SOHO资产:望京SOHO和丽泽SOHO)。总体项目组合的区位还是不错的。但涉及层面,建筑师扎哈的作品就是只顾自己爽,不顾用家的感受。上海项目(设计师KPF)的就方正实用不少。

6.SOHO的债务到底是多少?

就这么看资产负债表,331亿。实际细看的话,有92亿的递延税项,也就是说,在公司交易项目产权的时候,就要向政府补缴该税务。没有发生交易的话,对公司营运没有影响。

7.交易的风险点在哪里?

“要約方根據中國反壟斷法就要約向市場監管總局提交經營者集中申報並獲其受理,市場監管總局根據中國反壟斷法對要約予以批准或視同批准(因市場監管總局相關法定審查期限屆滿)(前提為市場監管總局就批准施加的任何附加條件可被要約方合理接受);”

我自己不觉得交易和垄断相关,最多就是潘个人本身的政策风险。目前交易仍然有14%的上升空间,主要是因为获利者在不断地卖出股份。黑石此前专门募资亚洲房地产基金,就是要购买中国的核心物业。此次交易的成数挺大的,一个要卖,一个以相对折上折购买。

$SOHO中国(00410)$$黑石集团(BX)$


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06月27日 21:47
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