万亿地皮卖白菜价：融创中国这笔账，简单到不敢算
投资界有一个最朴素不过的道理：拥有优质资产的公司，总得值点钱。
这个道理简单到几乎不需要任何金融知识。你手上有一批货，哪怕你眼下周转紧张，这批货的市场价格摆在那里，它总不至于被当成废纸卖掉。
今天我们要算的，就是融创中国这笔简单到让人不敢相信的账。
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最扎眼的对比：万亿资产对百亿市值
先看第一组数据。截至2025年6月末，融创中国连同其合营企业及联营公司的总土地储备约1.24亿平方米，其中约七成位于一二线城市，未售土地储备货值高达约1.23万亿元人民币。
再看第二组数据。截至2026年6月初，融创中国在港股的总市值约155亿港元，折合人民币约140亿元出头。
把这两组数放在一起，得出一个极为扎眼的结论：融创光是手中的未售土地储备货值就高达1.23万亿元，而整个公司的市值却只有140亿元左右。
换句话说，资本市场对融创所有土地的定价，大约只相当于其账面货值的1.1%。这意味着什么？用最直白的话讲——市场认为这批土地里的绝大部分永远卖不出去，或者卖出去也不值钱了。
但这个判断正在被一个简单事实颠覆。
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38号文件：土地市场的一个根本性转折
2026年3月，自然资源部和国家林业和草原局联合印发了自然资发〔2026〕38号文件。这份文件的核心逻辑只有八个字：严控增量，盘活存量。
具体是什么意思呢？政策设置了两个硬性规定：年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积；新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发。
这些看似官方的表述，翻译成大白话就是：日后要把农田或荒地变成商品房开发用地，几乎不可能了。
这一政策从源头上切断了新增商品房用地的供给路径。房地产行业的底层逻辑被彻底改写——从过去地方政府“向上要指标、占耕地扩城市”的扩张模式，转向了“多盘活才能多新增、不盘活就无新增”的存量竞争模式。
在过去的市场下行期，庞大的土地储备曾被视作开发商的沉重包袱；但38号文件出台后，这些位于核心城市、无需从零开始征地的存量土地，瞬间变成了市场上极度稀缺的核心资产。因为未来任何想要开发商品房的公司，都必须在存量土地上想办法——要么从已有土储的开发商手中收购，要么参与复杂的城市更新项目。
当所有竞争对手都面临“无新地可拿”的困境时，融创已提前坐拥海量核心地段存量土地。
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简单算术题：土地价格只需涨10%
好了，有了上面这些背景，我们就可以算一笔小学生都会的账了。
融创手中的未售土地储备货值约1.23万亿元。假设未来几年，在一线城市和核心二线城市土地供应持续收紧的背景下，这批土地的价值仅仅上涨10%，会发生什么？
答案是——土地价值净增值将达到约1230亿元。
1230亿元，这是一个什么概念？ 它相当于融创当前总市值的8到9倍。
即使是上涨5%，净增值也达到约615亿元，同样是当前市值的4倍以上。这批土地哪怕只实现账面上的一小部分增值，所带来的资产增量也足以完全覆盖公司现有的债务负担，并远超当前的股票市值。
很多人一提起融创，首先想到的是它的债务。但根据2025年年报数据，融创中国的总负债约7478亿元，其中有息负债已从高点大幅压降至1882.6亿元。这意味着，核心需要偿还的刚性债务并非不可承受。
换言之，融创目前的市值，远远低于其核心资产在合理市场环境下所应体现的价值。
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土地资源已经开始变现
道理虽然简单，但这笔账不能只是纸上谈兵。关键在于：核心城市存量土地的真实价值，是否真的能被市场认可并成功变现？
答案是肯定的。2026年以来，融创已与中信金融资产、中国长城资产等金融机构深度合作，多个核心项目已成功重启。最具代表性的是重庆湾项目——位于两江四岸核心区的百万方滨水综合体，已获得中国长城资产的注资并正式动工。天津梅江地块——被誉为“梅江最后一块完整宅地”——也已完成股权变更，由中信信托全周期资金介入推进开发。而上海、北京等地的“壹号院”系高端住宅持续热销，仅上海壹号院全年销售额就已突破220亿元。
这些案例清晰地表明：在“存量时代”，金融资本正争先恐后地与拥有核心存量土地的开发商合作。融创手中这些地理位置优越、无法轻易复制的存量土地，正从“被动的资产持有者”转变为可以快速变现的“硬通货”。
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最简单的道理，往往最容易被忽视
其实，这笔账的算理并不复杂，复杂的是人心——当一家公司处于困境时，投资者往往倾向于用一个极端的折价来定价，把一切潜在价值都视若无物。
但价值并不会因为市场的恐慌而消失。融创手中的核心城市土地是真实的，38号文件对新增土地的限制是刚性的，资本追逐存量优质资产的逻辑是正在发生的——这些都是实实在在的变化。
市场的预期差正在被迅速修复。而修复的方向只有一个：资产的价值终将回归常识，股票的估值终将反映其真正持有的财富。
一万多亿的土地，一百多亿的市值——这个简单的对比背后，藏着一个资本市场最古老、也最牢靠的道理：真正的价值，不会被永远埋没。