会议指出，党的十八大以来，党中央根据我国人口发展变化形势，先后作出实施单独两孩、全面两孩政策等重大决策部署，取得积极成效。同时，我国人口总量庞大，近年来人口老龄化程度加深。进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。 　　2011年11月，中国各地全面实施双独二孩政策； 2013年12月，中国实施单独二孩政策； 2015年党的十八届五中全会决定全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。2021年5月底政治局会议提出放开三胎生育。近年为应对人口增速下降及老龄化现象，我国持续积极采取放开生育，鼓励生育等政策。 　　而从政策成效来看，2016年和2017年，我国出生人口分别为1786万人和1723万人，比“全面两孩”政策实施前的“十二五”时期年均出生人数分别多出142万人和79万人；出生率分别为12.95‰和12.43‰，比2015年1655万人及12.07‰有所回升。但2018年出生人口下降至1523万，出生率降至10.94‰；2019年我国出生人口1465万人，比2018年减少58万人，人口出生率为10.48‰，比2018年下降0.46个千分点。2020年我国出生人口数量为1200万人，相比2019年进一步减少了265万人，出生率更下降至8.5‰。 　　出生人口连续三年滑落，出生率为1952年该数据存在以来最低。 　　可以看出，全面放开二孩释放生育红利，带来出生率在2016年及2017年两年上升后继续下降，而且近两年出生率降幅明显。因此政府进一步优化生育政策，允许一对夫妻生育三个子女。 　　我们认为，“全面三孩”政策落地，有利于刺激我国人口的增长，助力出生率回升。近年来，资本市场一直担忧人口红利逐步消失，房地产需求将逐步回落，行业天花板临近。全面放开三胎落地，预计将提振市场对房地产板块的关注；人口提升也将增加对房地产的需求，将有利板块估值的修复。 　　但另一方面，我们认为楼市调控政策将会延续。社会上较多声音认为高房价也是导致生育成本较高，打压生育意愿的一个重要因素，因此加大住房保障制度，抑制房价过快上涨，延续“房住不炒”方向不会改变。而前期放开二胎等政策出台，往往会刺激房地产板块短期走好；相信全面三孩政策出台，短期也将可能刺激地产板块走强。而板块走势的持续性，则更受行业政策面、基本面、估值水平等因素综合影响。 　　从审我们的观点：2020年三季度提出的房企“三道红线”，多个一线及热点城市相继出台新的楼市调控政策，并在2021年持续推进；银行房地产贷款集中度管理制度；土地供应集中度管理，预计将能有效抑制房地产市场短期的过度炽热及有助中长期稳定健康发展。有利于行业竞争格局优化及行业估值的修复。 　　行业整体基本面韧性充足，地产板块2020年以来整体走势疲弱，2021年板块仍维持跑输大盘状态。当前行业整体估值水平跌至历史底部附近，具备较高安全边际。当前行业估值已充分反映板块政策调控持续、利润率下降及增速回落的现状，而调控带来行业中长期更持续健康发展的同时，也促发行业竞争格局优化，有利于行业头部企业进一步提升市场占有率。 　　另外龙头企业业绩锁定性高，股息率吸引，投资价值凸显。建议关注负债率水平可控，在行业降杠杆背景下仍能维持较强的运营能力，同时融资成本具备竞争优势，区域布局良好，市占率有望进一步上升，行业排位稳固的一二线龙头个股。