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纽交所的猪

贝壳的三点隐忧

关于贝壳新房和二手房业务的隐忧:

贝壳新房业务是增长最快的业务,GTV预计2020年达到1.2万亿,增长50%+。且新房业务扣点率比二手房高,是重要的利润增长点。

新房业务的商业模式为:贝壳经纪人开车,根据客户的不同需求,带客户看新房楼盘。对开发商而言,首次来访的客户登记为贝壳带看,假设完成交易,开发商需要给贝壳佣金。

隐忧1:开发商自建销售团队。随着房地产开发集中度的进一步提升,大部分开发商在同一个城市,都会有超过1个楼盘,建立自己的营销团队的动机越来越强。楼盘密度越高,对贝壳的需求就越弱。最近恒大和龙湖都传出了自建中介团队的信息。

隐忧2:老客户越来越多。已经是某开发商客户的(买过房,看过房的客户,都要登记个人信息),无法计入贝壳带看的客户。我最近去看金茂的楼盘,因为以前已经看过金茂的其他楼盘,虽然我是贝壳带去的,但是无法算进贝壳的带看客户。随着top50的份额越来越大,对城市的深耕程度越来越深,未来可能大部分的看房客户都曾经看过、买过同一开发商的房子。

隐忧3:物业自建租售服务。物业对二手房源有着得天独厚的优势,每次链家带看,物业登记房号,联系业主即可获得房源。其次,物业管家可以带看,方便业主。据我了解,有的楼盘已经从链家分走一半的佣金。大量物业公司开始增加增值服务,中介是业务量非常大的一环,各个物业公司都会加强这一业务的推广力度。

@老鬼的逻辑@仓又加错-Leo@我的lego$贝壳(BEKE)$$房多多(DUO)$

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2021年01月27日 14:57
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