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贝壳财报:地产行业真的开始复苏了么

3月16日晚间,贝壳发布2022年第四季度和全年财务业绩。财报显示,2022年贝壳全年成交额(GTV)为2.61万亿元,营业收入为607亿元,全年GAAP口径净亏损13.97亿元。

2022Q4,贝壳净收入为167亿元,超出业绩指引上限和市场的一致预期,GAAP口径净利润为3.72亿元。

尽管市场上出现了很多声音,对贝壳2022年全年的经营,特别是第四季度的经营大加褒奖。不过坦白的讲,这一份报告很难让人感到兴奋。

作为目前国内最大的民营地产销售和租赁中介服务公司,贝壳的某些业务数据实际上反映了国内地产行业的晴雨表。

在过去的一年中,地产行业可以说是被打杀得很厉害,知名房企接连爆雷,众多地产企业都出现了流动性紧张。在这种低迷的市场环境下,无论是地产的投资者还是交易者,都会有一定的观望情绪,追涨杀跌。

从贝壳运营的情况来看,也基本上反映了这一态势。

2022年公司的营业收入出现了20%以上的下滑。衰退还在继续。总运营数据来看,无论是门店数量还是经纪人数量,都在显著的下降。

曾经爱奇艺会因为裁员居然能够实现短期盈利。但是对贝壳而言,经纪人和门店数量的下降,大大地影响了公司业务拓展的能力。

说到底,无论是租房还是卖房,都是一个人对人的生意。经过多年的发展和“精细化管理”,贝壳已经建立了一套精密到有些死板的管理体系。

从业务上来看的话,2021年贝壳还是新房相关业务收入更高,但是到了22年一方面有口罩的影响,另一方面,地产行业景气度急转直下,公司的新房和二手房业务收入体量已经大体相当。

在公司营业收入全面下滑之际,新房业务下滑得更加明显。

唯一值得称道的,是贝壳的家装业务。

公司收购圣都家装后,的确起到了很好的协同效应。这种【经纪+后继服务】的产业链是非常不错的模式,可以将公司的拓客成本摊薄,做到效益最大化。

目前国内面向企业的室内装修市场相对来说已经比较规范,有金螳螂为代表的一系列优秀的企业,已经把这个市场的模式给做得很成熟了。但是对于家居装饰还是一个相对离散的市场。

贝壳将家居业务和自己的主业结合,可能将成为未来公司新的增长点。

从公司的资产结构来看,在总营收比重并不是太高的托管租赁业务实际上占用了公司比较多的资金。

虽然贝壳将这部分列为了流动资产,但是这一部分就像是租房押金,只要这个业务持续存在,那么这部分资产就是不能动的,对公司而言,始终是一个资金进去了,再拿出来就会有些难的业务。

希望贝壳不要把自己陷入长租公寓的境地,本来是轻资产的业务,做成了重资产。

另外,贝壳作为一个平台公司,实际上是可以过手大量的资金的。这些资金运营时间是有一定预期,所以公司可能会做一些 短期理财的事情。从公司的现金流量表上来看,也可以体现这一情况。

这一部分一般情况下是不能出现风险的。不过最大的风险恐怕就是整个市场出现大的波动。导致资金期限错配,出现流动性紧张。

尽管贝壳的管理层对2023年进行了很好的展望,但是从目前市场的反馈情况来看,贝壳要想真正的复苏,还需要下游房地产市场的爆发。而这在短时间内,还是非常具有压力的。

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03月18日 15:11
来自电脑网页版
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