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大豆其若朴

地产难以恢复,但贝壳率先恢复了

在房住不炒和加快房地产新模式的政策下,在人口增长率放缓及城镇化率提升放缓的背景下,房地产开发市场会迎来巨变,大量的房企会退出,新房的交付量会逐步下降,很多上市房企都回不到原来的位置了,但贝壳,已经悄悄的走出了低谷,重新迎来了增长。

分析企业,离不开两个视角。先看财务视角:2023年,贝壳总交易额(GTV)为3.14万亿元,净收入为778亿元,同比增长28.2%;净利润达58.90亿元,经调整净利润达97.98亿元。2023年第四季度,贝壳实现的GTV为7,356亿元,同比增长13.7%;净收入202亿元,同比增长20.6%;净利润6.70亿元,经调整净利润为17.14亿元。四季度新房应收账款周转天数仅为43天,首次下降至50天以内,2022年末的周转天数是105天。这份数据,不仅在地产行业遥遥领先,即使放到互联网板块,都是相当不错的。

业务视角上看,贝壳的总营收,已经超过了2020年,仅次于财报上最好的2021年。但今年家装和新兴业务的营收增长较高,掩盖了房产交易的低增长(同比增长11%,其中存量房增长16%,新房增长7%)。从营收占比看,2021年及以前,贝壳的营收,97%以上与房产交易相关,而2023年这一数字下降到75%。业务的多元化,更多是围绕存量房运营,这也说明,贝壳的业务转型,比一般房企来得更早。

存量房和新房的交易货币化率保持稳定。拉长几年数据看,存量房的货币化率维持在2.7%左右,新房的货币化率从2.7%提升到3.0%。背后的原因也容易解释:存量房的交易,贝壳可以买卖双方通吃,当市场景气,也就是卖方市场时,中介费主要由买方承担;而在这两年市场低迷的情况下,中介费部分转化到了卖方,甚至对于急于出手的房源,卖方承担了所有。因此,只要有交易,就会有收入;新房市场的货币化率提升,主要是市面上新房供应充足,加上部分房企急于回款,因此有着最大的经纪人网络的贝壳,就有了议价权,可以择盘而做。应收账款周期大大缩短,国央企开发商佣金收入占比提升,就是明证。

经营效率优化明显。体现在两个方面,一是在房产交易增长11%,经纪人及支持人员的员工总数增长23%的情况下,内部分佣及薪酬金额几乎保持不变。财报给出的解释,是交易增加带来的佣金增长,被固定薪酬的降低给抵消了,如此推算,经纪人的底薪,应该有较大降幅。二是门店成本下降,公司给出的理由是链家门店数减少所致,但没给出具体的数字。从公布的大盘数据看,ACN覆盖的门店和经纪人数量都是增加的,推测是经营不善的链家门店被关停甚至是合并了。公司也说了,已经建立起门店的分级制度,未来链家门店将更多地靠自己经营,向加盟模式看齐。

家装和租赁市场是新的增长点。家装业务可以认为是房产交易后市场,省掉了大量的获客成本,需要的是专业人才及运营能力;省心租业务则顺应了存量房市场的需求。这个业务并不新鲜,前些年也有过风口,但过度的金融化导致了大量的社会问题,口碑都做差了。现在从政策上,开始鼓励多种住房形式并存,一个方向就是租赁市场集中化。当然,省心租还在发展阶段,规模小,毛利率低,能否做成,以后再看。

坐拥最大的经纪人网络(ACN),面临着广阔的存量房和新房市场,贝壳在这个领域,基本上没有对手,其穿越周期的特性,正在逐步形成。它不是传统的房企,如果非要找个类比对象的话,跟腾讯会比较像。有意思的是,腾讯本就是贝壳的股东,占比11%,可见鹅厂早已洞悉了一切。

$贝壳-W(02423)$ $贝壳(BEKE)$

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03月15日 20:07
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