导读：实际上，在开发商过往的操盘经验中，“地王”项目带来的烦恼似乎远远多于幸福。这也成为企业不太轻易拿“地王”的主要原因。来源丨21世纪经济报道记者丨张敏 北京报道编辑丨黄锴7月15日下午，经过56轮激烈竞争，中海地产以79.4亿元，18.79%的溢价率，将北京市丰台区造甲村地块收入囊中，单价为6.66万元/平方米。这是丰台区历史上总价第二高地块，也是今年到目前为止的全国总价“地王”。这是一宗久违了的“地王”。过去两年多来，北京土地交易相对平淡。即使放眼全国市场，土地交易也鲜有亮点。这也是一宗名不符实的“地王”。无论单价还是总价，它都无法挤进历史前十。即使在北京土地交易史上，这块地的总价也仅排在第8的位置。“地王已死”，有房地产从业者做出如此结论。楼市调控持续深入，土地出让制度完善，都令“地王”成为这个年代的稀有物种。悲观者甚至认为，“地王”已经绝迹，因为“地王”、“楼王”都是楼市的“黄金年代”的特定产物，如今已经随着那个年代而远去，不再回来。这到底是坏消息，还是好兆头？图/图虫“地王”缺位天下无“地王”久矣。2019年，房地产企业纷纷向一二线城市收缩，在经历了连续三年的销售“大年”后，企业对土地的需求已十分迫切。恰逢融资闸门开启，企业在年初的拿地授权又较为宽裕，因此，从一季度开始，热点一二线城市的土地交易就迅速升温。在部分城市，区域性高价地如雨后春笋般冒出。以苏州为例，4月24日，苏州出让7宗地块，并诞生2个区域“地王”：吴中太湖新城“地王”，20909元/平方米；尹山湖“地王”，21933元/平方米。4月29日，苏州工业园区湖东板块一宗住宅用地经过40轮竞拍以总价35.63亿元成交，楼面价达30287元/平方米，成为该区域的单价“地王”。受高价地的刺激，市场情绪迅速高涨，带动房屋成交量和价格的上涨。房屋市场量价齐升，又反过来带动企业的拿地热情。循环往复。这种热情随着北京大兴“地王”的诞生而达到顶峰。在该“地王”诞生的同时，监管层对房企的融资渠道进行限制，企业对市场的预期骤然生变，“谨慎”成为主旋律。大多数人预期，如果融资政策持续从紧，大兴“地王”有可能成为今年的绝唱。事实上，包括大兴“地王”在内，今年诞生的所有“地王”都显得成色不足。在近20年的土地招拍挂历史上，中国大陆地区诞生过很多形形色色的“地王”。其中，在市场较为活跃的2002年-2003年、2005年-2006年、2009年-2011年、2013年-2014年，“地王”出现得最为频繁。2010年3月15日，北京曾出现过“一日三地王”的“盛况”。2016年8月17日，上海也出现了“一日三地王”的现象。迄今为止的全国单价“地王”诞生于2016年8月17日，融信以110亿的价格斩获上海静安地块，单价达到14.3万元/平方米。12天后，招商蛇口和华侨城以310亿元斩获深圳国际会展中心地块，成为全国总价“地王”。但此后至今的三年多里，土地市场都显得“乏善可陈”。无论单价还是总价，都没有出现真正令人信服的“地王”项目。图/21世纪经济报道 甘俊摄技术性调整“在最近的这波行情中，其实出现了很多‘地王’，但都是区域性的。很多‘地王’都出现在二三线城市，甚至某个区。”中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道表示，区域性“地王”偏多，是本轮市场的一个特点，而且“地王”确实推高了这些区域的房价。但作为楼市调控高地的重点一二线城市，“地王”已绝迹很久。因此，近两年看到的“地王”，价格往往并不高，显得名不符实。北京某知名房企区域拓展部负责人高虎（化名）向21世纪经济报道表示，这些年，政府部门曾使用各种手段来遏制“地王”的产生，印象较为深刻的有以下几种：2009年11月，自然资源部（时称“国土资源部”）对商品住宅用地的宗地出让面积首度设定明确上限：大城市20公顷，中等城市14公顷，小城市（镇）7公顷。此政策被称为“限大令”，目的是防止因地块规模过大而推高地价。2010年3月10日，自然资源部下发通知，开发商在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金；成交后，需在一个月内缴清成交额50%的首付款。这令到房企在拿地时，会更仔细地评估自身的资金状况。一年后，大龙地产获取的天竺“地王”被收回，正是因为违反了这一条款。2010年3月18日，国资委要求78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务，只留下16家主业为地产的央企。这也被称为央企“退房令”，其背景在于，当年3月15日的北京“一日三地王”，均由央企制造。土地出让规则也在不断变化，高虎将其简单总结为“价格实施限制、配建越来越多、逐渐要求自持、毫无‘反抗’空间”。另外，作为供给侧改革的一部分，土地出让节奏在悄然调整，并影响着市场表现。高虎说，房企拿地预算最足的时间通常在年初，但很多城市的供地节奏是“前松后紧”，即年初供地规模小，年末规模大。这会造成一种情况，“年初有钱的时候抢地，年末想拿地的时候没钱了”。这样一来，“地王”就容易在上半年被抢出来。但近些年，很多城市的供地节奏变得均匀，已能够有效地改善预期。另一方面，一些库存规模小的城市，也开始加大供地规模，尤其是普通商品房用地。“像北京，去年供应了大批限竞房用地后，整个市场的供需关系就逆转了，开发商对土地没有那么渴求了。”而在以往，“很多‘地王’都是饥渴供地的结果”。图/21世纪经济报道