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中原研究院:金九银十VS调控升级

原创 中原荟进入9月,意味着楼市传统“金九银十”的来临。不过,最近不断收紧的楼市调控,却让人摸不着头脑。在此之下,未来的楼市变化会如何呢?对此,中原地产研究院副院长刘渊将从近期的楼市政策以及“金九银十”两大方面,分析探讨今后的楼市走向。1、楼市调控升级,超过15城发布收紧政策2020下半年伊始,楼市政策从上半年的宽松转为收紧的趋势。9月份,又有多地出台楼市政策。其中,杭州、东莞、合肥三城都是对原有政策的补充。沈阳则是由于房价上涨过快以及市场过热而出台收紧政策。根据国家统计局发布的70城房价指数来看,7月沈阳新房环比上涨0.8%,在直辖市、省会、计划单列市的城市中排名第四,在所有城市排名第13位。截止当前,累计已经有超过15个城市发布了房地产收紧调控政策。并且,央行等部门持续喊话楼市“房住不炒”,由此可见,整个楼市的政策方面已经开始全面收紧。预计未来,如果哪个城市的楼市有过热趋势,则可能会进行相应的调控升级。2、传统的“金九银十”早已不存在9月已至,代表着房地产传统的“金九银十”的到来。那么,“金九银十”的定义究竟是什么?其实,所谓的“金九银十”指的是9、10月份的楼市成交量相比7、8月份至少有明显的上涨,才可以称之为“金九银十”。实际上,在过去的11年里,真正意义上的9月份销量比7、8月份要好很多的次数,只有两次。最好的一次是在2010年。在中原地产监测的40个一二线城市中,2010年9月份的新房成交量超过7、8月份的50%,这是过去11年里9月份销量最好的一次。其次是2016年,其9月的新房成交量比7、8月份高出16%。这一年是历史上市场比较活跃的年份,很多城市的房价涨幅创下新高,也是上海有史以来房价涨的最快的年份。除去这两年外,剩下9年的9月份成交量和7、8月份相比几乎是持平的,甚至有些年份还略低,比如2009年和2015年,其余年份的9月份新房成交量比7、8月份约略高1%或2%。以此看来,传统上的“金九银十”在过去的11年里已经很少出现,其主要原因是与调控政策有关。房地产市场有一个规律:即在7、8月份的时候,天气比较炎热,大家外出比较少,房地产营销活动也比较少,因此,这个时间的段成交量会比较低。到了9、10月份,天气转凉,再加上十一黄金周,开发商的促销推广活动会比较多,因此,这两月是楼市的成交旺季。这样一来,其成交量就会比7、8月份高,这也是在市场自然状态下出现的结果。但从2010年开始,房地产市场出现限购限贷等政策,进入了调控周期。虽然在2015年-2017年,房地产市场政策放宽,之后又重新开始收紧,但在过去的11年里,大多数的年份里房地产市场还是在调控之下。因此,房地产市场产生了一个特点:调控政策的存在使得市场原本的的起伏周期被拉平。换句话说,也就是原本市场的季节波动在政策的调控下,波动开始变小,即7、8月份的成交量和9月份的成交量差别不大。因此,在最近的11年里才会出现有9年的9月份成交量和7、8月份基本持平的现象。从实际市场的成交量来看,传统的“金九银十”在很长的一段时间里已经不存在了,可能只存在于大家的印象之中。由此可见,如果房地产市场还在调控压力之下,则很有可能9、10月份的成交量就不会比7、8月份高很多。受疫情影响,今年房地产市场走势呈现前低后高的特点。一季度很低,二季度后成交量开始走高,但前8月的整体成交量和去年同期相比差不多。值得注意的是5、6、7、8月这四个月份,同比超过去年同期。在7、8月成交量超过去年同期以及政策收紧的趋势下,9月份成交量继续大幅增长的可能性会比较小。预计今年9、10月份的成交量依然会维持目前比较活跃的水平,但难以超过7、8月份的大幅增长。与去年同期相比,约有15%的增长幅度。3、恒大7折促销会全面落地吗?9月6日晚,恒大集团董事长许家印召开营销大会,针对未来一段时期恒大集团的营销策略提出以下四点内容:“金九银十”两个月,单月销售额要冲刺1000亿元;恒大全国楼盘全线7折;下放权限:给予恒大总部和地区公司部门负责人以上领导额外96折的签批权限;加大推新货力度,将有40多个新项目如期开盘。那么,恒大为何有如此大的促销?究其根本,是我们之前所提到的“三条红线”。(相关阅读《楼市干货 中原研究院:真假"三条红线”下的房价走势》)虽然到目前为止官方没有明确回应,但从房企最近动作迹象来看,应该存在房企融资受限的情况。而恒大是处于三条红线的开发商之一,这也意味着其不能再借有息负债,即不能通过贷款来融资。如果不能再“借钱”的话,将会大大影响开发商所开展的工程。因此,恒大才会有如此大的促销力度。从恒大以往的宣传活动来看,其年年经常通过促销活动来推销项目,比如全面88折等。虽然宣传力大,但实际落地则各有不同。不同城市、不同项目会存在很大的差别,热点城市出现降价促销的可能性较小,其他三四城市的力度则会较大。总体而言,这更像是一次优惠促销,而不是降价打折。进入传统的9、10月份营销季,预计会有部分开发商跟进恒大的促销,但力度应该不会超过恒大。4、小 结总体来看,9、10月份的成交量不会比7、8月份高很多,但很大可能会超过去年同期。房地产市场将会进入平稳走势,未来房价上行的压力将会变小。原创作者:中原荟CENTALINE CLUB((来源:中原荟的财富号 2020-09-09 18:51) [点击查看原文]

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2020年09月09日 20:42
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