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江苏股友

楼盘测评|长风瑞仕景庭KO西康路989?

以下为正文↓最近,上海普陀区多个新盘入市,前有宝华城市之星“日光”收官,后有中海臻如府三期热销9成,普陀的新盘似乎个个“能打”。凤凰网房产上海站《百盘挑战》栏目普陀区之行,近日又实地走访了普陀另外两个话题新盘——西康路989和长风瑞仕景庭。一个是内环老牌劲旅,一个是中环豪宅新贵,今天不妨就把两个盘放一起说说。

01开发商背景在介绍两个楼盘之前,小凤凰先帮大家了解一下项目的开发商背景。
西康路989西康路989,曾经它的前面冠名是华侨城,两年之前,它的全名还叫“华侨城西康路989”,甚至在百度地图上这个楼盘的名字就叫“华侨城”。凤凰网房产上海站了解到,西康路989共有4期,前面1、2、3期确实为华侨城开发和操盘,2018年,华侨城甩卖上海的地产项目,苏河湾地块卖给了赌王家族,西康路989被一个安徽的文旅房企“祥源”接盘。因为是股权整体转让,西康路989虽然前面已经卖完了3期并陆续交房,但项目还是整体改名为“祥源西康989”,四期操盘团队更换为祥源,前3期的物业管理团队也大概率更换。冲着华侨城买房的前三期业主对祥源不买账,业主就买卖车位、小区管理等问题多次投诉至信访办,至今依然没有完全妥善解决。
长风瑞仕璟庭提到长风瑞仕璟庭,很多人第一反应或许无法得知它的开发商到底是谁,其实它的开发商“上海丰鑫置业有限公司”由上海两大国企共同控股——上海城建和上海申能。上海城建置业发展有限公司是上海城建集团的子公司,而城建集团由国资委100%控股,自然背景强大。上海城建置业主营房地产开发,旗下子公司20余个,产品线以“瑞仕系”闻名,比如大宁瑞仕花园、金桥瑞仕花园、安亭瑞仕花园等。长风瑞仕璟庭的另一个控股方为上海申能能创能源发展有限公司,而它由申能集团和上海燃气共同控股。申能集团前身是申能电力开发公司,上海燃气也是它的子公司,至于二者为何会参与到长风瑞仕璟庭项目上来,可能还是要从楼盘所在的地块说起。本地人都知道,长风板块在尚未形成如今高大上的城市界面之前,有一个地标叫做“煤气包”。上世纪90年代,上海广泛使用人工煤气,这些圆柱形构筑物起着存储和调节煤气的作用,而这几个煤气包的所有者自然是上海燃气。煤气包有三个,所在位置就在金沙江路丹巴路口,2014年煤气包拆除后,腾出的4.5万余平方米地块,一半用于建设公共租赁房,一半用于建设商品房,其中的商品房就包括如今即将入市的长风瑞仕璟庭。
02区位从区位上看,位于普陀内环长寿路板块的西康路989自然完胜,周边五大商业综合体(亚新生活广场、189弄购物中心、巴黎春天、在建的瑞安商业、金地&旭辉的商办楼),距离地铁7/13号线长寿路站5号口几百米。西康路989往南隔条马路就进入静安区,距离静安寺商圈的太古汇、嘉里中心等商业也就2公里左右,确实是得天独厚的好位置。教育配套方面,西康路989前面三期对口小学为回民小学,比较一般;中学则相对略好,对口同济二附中。本次开盘的4期房源也在该小区内,因此也极有可能对口上述这两所学校。对比长风瑞仕璟庭,位于普陀中环的长风板块。与长寿路不同,这几乎是一个全新的板块,曾经闻名的“煤气包”拆除后,长风的界面也更加清爽整洁。根据规划,长风板块开发的商业商务占到225万方,而住宅占70余万方,光长风公园就占了近1/5的界面,还有苏州河景观带和绿化廊带,遵循“先商办后住宅”的转型理念。长风瑞仕璟庭近地铁13号线真北路站,附近商业有近铁城市广场、118广场、中环百联等。商业等级虽然不算高,但购物需求基本都能满足,加上有长风公园和长风大悦城,居住舒适度很高。项目周边教育资源也算不错,华东师大附小,华东师范第四附属中学等,在普陀公办中可以排在二梯队。
03价格两个盘虽然因地段不同,整体均价也不在同一水平段,但二者在总价段(尤其是1500万左右)上有些重合,倒也可以一起看。本次开盘的西康路989四期,项目保留了华侨城的产品户型,装修也基本沿用1、2、3期的标准,价格从2010年一期的5.5万/升至11.18万/。相比10年前价格上涨1倍,但它的竞争对手可能还是它自己。目前长寿路板块整体二手房均价7.4万/,因为西康路989已经开过3期,近600套房源已经流入二手房市场,挂牌均价10.7万/。与本次开盘的新房项目相比,前面三期二手房的户型选择更多,即使加上税费也有竞争力,加上新开盘的4期与3期同处一个社区,共用绿化景观,因此买家必然会将二者进行比较。装修品牌来看,西康路989也是拿出了诚意,厨房的米勒(美乐),卫生间的杜拉维特(或其他品牌),客厅的地面大理石,机电设备里的大金空调都是豪宅标配,至于未来交付是否有所变化暂无法预测。长风瑞仕璟庭是目前长风板块最后一块住宅用地,住宅区内的长风雅戈尔8号、中海紫御豪庭等都是曾经的红盘并且已经售罄,目前在售的沁和园,于去年10月开盘,还剩100余套大户型,均价8.6万/。目前来看,长风瑞仕璟庭市场期待值非常高,开盘必然被抢,至于是好抢还是难抢,还是要看其取证价格。凤凰网房产实地踩盘了解到,长风瑞仕璟庭预计价格在9-9.5万/之间,相比沁和园的8.6万/高出不少,比周边次新房8-9W/的均价也高。长风瑞仕璟庭装修要求也挺高,品牌基本都是一线,大金空调,厨电米勒,一体机+双冰箱就要10万+,装修调性简洁明快,老少皆宜。9-9.5万/的价格自然让许多“粉丝”失望,但是在长风高规格的配套和项目优质的产品力背景下,长风瑞仕璟庭未来必然也不愁卖。
04户型西康路989有125平3房2厅2卫、180平4房2厅2卫、200平4房2厅3卫、208平4房2厅3卫四种户型,其中期待值较高的是125平3房2厅2卫。从面积段可以看出,西康路989户型面积跨度较大,而最受期待的125平3房仅76套,而4房大户型有186套。可以预见的是,125平小户型是刚改型置业者首选的对象,可惜的是套数太少,而180平以上的大户型总价过高,对刚改型客户可能有些吃力。125平3房全开间朝南,虽然户型方正,但由于北面没有一个窗户,难以达到对流效果,不够通透。另外北房间的窗户也开在了南面,采光面也不大,光线可能会受影响。(125平3房)180、200、208的4房都是边套户型,南北通透,自然比3房户型好很多。不过如果仅对比大户型,208的4房3卫一梯一户,三房朝南,中西厨结合,比其他两个都好;184的小四房购房门槛比另外低一些,预计也会好卖一点。(180平4房)(200平4房)(208平4房)至于长风瑞仕璟庭,项目最大的亮点之一就是户型,目前公布的户型有1123房1卫,1223房2卫,1443房2卫和1583+1房2卫。长风瑞仕璟庭四个户型都做到了南北通透,户型方正,最小的112遗憾的是只做了一个卫生间,而且套数较少;另外144和158的大三房做了开放空间,可以自由打造成书房、衣帽间或者儿童活动房,比较新颖。另外比较疑惑的是,前期长风瑞仕璟庭公布的户型图虽然跟现在没差,但是面积却有重要变化,原来的115成了现在的122,138变成了如今的144,多出来的面积意味着多出来几十万的总价,至于原因小凤凰无法多做推测。End总体来看,两个项目因为地段不同,价格差距不小,但是因为同属于普陀区,买房人或许会将二者比较一番。西康路989拥有内环地段和更为成熟的商业配套,长风瑞仕璟庭则有安静和崭新的城市界面。如今虽然西康路989抢先一步入市,并且启动了中介分销,据传千分之九的点数自然不会卖得太差。不过长风瑞仕璟庭的铁粉也不少,如果7月真的能够开盘,必然点燃市场热情。
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2020年07月09日 21:01
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