观点地产网 2020-07-23 10:31 成也上海滩，败也上海滩，似乎没有一个城市比上海更让华侨城如此“爱恨交加”。7月21日，上海浦东新区唐镇1宗宅地出让，地块吸引了建发、旭辉、金茂、华侨城、浦东金桥等房企参与竞拍。经过超200轮竞价，最终华侨城以总价50.01 亿元竞得该地块，楼面价4.42 万元/平方米，溢价率19.07%。据观点地产新媒体了解，该地块东至诚礼路，北至德淳路，出让面积5.65万平方米，容积率2，建筑面积11.30万平方米，地块起价42亿元，楼面起价约3.71万元/平方米，住宅套数下限908。上海唐镇50亿拿地根据出让文件，该地块要求配建保障房建面占总住宅建筑面积的5%；并按出让年限自持建筑面积不低于15%的住宅物业用于租赁。经过测算，该地块扣除15%自持面积后，地块可售部分楼板价达到5.20万元/平方米。事实上，倘若单从成交总价来看，这次的揽金规模似乎无法与动辄百亿的土拍相比。但值得注意的是，华侨城拿下的这宗地，实际已创下了浦东唐镇板块楼面单价新纪录，也将上海外环外地价推上了一个新的台阶。据了解，目前该地块周边的项目价格在6.8～7.8万元/平方米之间。上海中原地产分析师卢文曦表示，华侨城此番拿下的地块，日后入市均价应该会在7万元/平方米左右，可以获得较为稳定的利润，没有太大压力。“华侨城如今在上海没有太多土储，这意味着将要淡出市场，所以必须要及时补仓。但自持15%租赁的问题，其实也比较难处理，因为需要长时间的租赁运营，可能会压一部分的投资资金和时间，需要一定的时间成本去回本”，卢文曦进一步分析。观点地产新媒体查阅年报得知，华侨城2019全国累计土储总占地面积为2463.50万平方米，总建筑面积4605.09万平方米，剩余可开发建筑面积2533.02万平方米。其中，上海区域累计土储总占地面积43.37万平方米，总建筑面积80.20万平方米，剩余可开发建筑面积24.08万平方米，各项占比均低于1%。值得一提的是，华侨城拿下的唐镇镇北D-04-06地块并非第一次挂牌出让，早在2016年7月，该地块就曾公开挂牌，但最后被撤销处理。如今地块再度挂牌，起始价上涨了17亿元。而此前，唐镇上一次拍卖住宅用地（不含城中村改造项目地块）也已经是五年前，由大名城斥资50.76亿元拿下两幅，其中，编号为D-03-05a地块的楼板价为2.79万元/平方米，另一宗D-04-07地块楼板价则为2.96万元/平方米，溢价率均超60%。苏河湾十年故事谈到华侨城与上海的故事，注定不缺那一年重金买入号称是老上海最后一块黄金宝地的上海苏州湾地块。2010年2月，上海苏河湾区域推出第一宗苏河湾北岸东块1街坊地块，由于位置极佳颇受关注，一亮相便遭受各路房企百轮竞价抢占。最终，华侨城以高达5.28万元/平方米的楼面价将其收入囊中，成为当时的单价地王。这场看似“胜利的果实”并没有终结，时隔半年后，华侨城再以大手笔连夺苏河湾41、42号街坊两地块。根据相关透露，这两宗地块仅仅是土地成本就已经高达88亿元，华侨城无疑成为了当时苏河湾的最大“地主”。然而这场风光并不长久，华侨城拿下的苏河湾项目日后却陷入了各种波折之中。先是由于层层审批与规划无法取得进展，地块拖延开工长达近两年都未曾拿下建筑施工许可，随之入市时间也一再地拖延并变更。直到其中的苏河湾1街坊地块，被爆料出早已“抢工”，一时引发媒体猜测，巨额的利息成本使得华侨城必须以最快速度推进项目，以确保减少更多额外的资金投入。虽然最终关于上述违规施工的质疑，被当时华侨城官方否认，可天价地王给华侨城带来的高成本、高风险也使其一直面临着亏本危险。不久，风险似乎成为了现实。?2012年9月，华侨城苏河湾项目终于入市，据当时媒体爆料，公开发售的华侨城41街坊的22层住宅，总套数144套，销售均价5.6万元/平方米，去化仅为5成，而这个入市价格已经有所折扣，但成绩并不算理想。有资深业内人士对观点地产新媒体透露，“当年华侨城拿下该项目的区位并不具备优势，与其偏高端的规划定位也有出入。因此，华侨城苏河湾项目在耗费了较长时间的建设后，即便有收益，也损失了一部分成本。”或许是不甘心，仅仅4年后，“苏河湾”与“华侨城”又联系在了一起。2016年1月20日，华润华侨城联合体以69.32亿元获取苏河湾中央公园地。该地块位于苏河湾地区，出让面积为2.49万平方米，起始总价69.28亿元，起拍楼板价约3.80万元/平方米，为商住办用地。同年7月26日，华侨城与华润置地共同设立两家项目公司用以开发该地块，其中，上海华合负责天目社区C070102单元33-02街坊地块商住办项目；而上海华筵负责开发苏河湾项目44-01，46-01，46-02地块。彼时便有消息指出，苏河湾中央公园地块将会被打造成32万平方米的超大城市综合体，建设以国际商务为主，兼顾文化、休闲、居住功能的中央活力区。并预计将建有200米高的标志性办公建筑、至少163套住宅以及统一运营的各类商业等。由于想象与现实的分离，华侨城还未等到兑现，就起了撤退的心。2019年10月22日，北京产权交易所披露，华侨城拟转让所持上海华合房地产开发有限公司50%股权，及上海华筵房地产开发有限公司50%股权，底价约为47亿元，上述两家公司正是苏河湾中央公园地块的项目公司。40多天后，赌王之女旗下的信德集团宣布“接盘”，并以合计47.12亿元竞价成为华侨城苏河湾股权公开挂牌转让事项中的唯一竞价方，正式从华侨城手中拿下苏河湾中央公园地块。最终，跌宕起伏于苏河湾的十年，被华侨城亲自画上了句点。而此次再度重返上海，华侨城百轮争夺决心之下，是否能够维持初心，还需静待观察。标签： 容积率华润旭辉（来源：风财讯的财富号 2020-07-23 11:03） [点击查看原文]