恒大事件吹响了地产谢幕之年的号角,但真正的巨雷,却不会是它。
这是因为,市场对恒大的结局早有预期。结局如何并不重要,也许在其来临之际,市场反而会迎来真正的反弹。
真正的巨雷,也不会是部分人口中的中国平安。尽管中国平安是全国多家开发商的二股东、华夏幸福的大股东,但平安拥有巨额的保险业务支撑,利润安全垫很厚。平安近期的阴跌,已到尾声。
那么,真正的巨雷是谁?就是前文所述的美元债,以及炒客手中无法续期的经营贷。
为什么是美元债和经营贷?
我们知道,美元债,几乎是现在开发商最后的救命稻草了。一旦还不上美元债,这就意味着这家房企的融资渠道锁死,这个暴雷就只是开始。
而从花样年账上200多亿现金,三道红线只踩了一条,结果连2亿美元债务都搞不定来看,很多房企的年报、中报数据都不可信,三道红线,也根本防不住企业暴雷!
其实,三道红线防不住企业暴雷,这是有根源的——房企债务的很大部分,并非明面上的债券融资,而是隐形的明股实债。
以去年合生包圆北京分钟寺三宗地为例,宁波诚车投资管理合伙企业,背后的大股东正是中诚信托。而在土拍前火线入股合生子公司,这正是我们常见的信托股权融资(明股实债)。
现在最大的矛盾点就是,上面怕居民债务吹过头要爆了,限制房贷总量,上面关水龙头,下面房企获取现金流的速度就下降,而近十几年搞明股实债,几乎没有房企不搞,已经积重难返。
由此,房牛的时候当然是风光无限,房熊自然是现金流紧绷。很多企业表面都在绿档、黄档,实际上已经入不敷出、朝不保夕!
而另一方面,房企卖房,回笼的是人民币。房企还美元债,是需要先到金融机构(资金池)兑美元的。
比方说,某房企欠银行100亿,这几笔贷款都是有土地抵押的。然后,他们家的1亿美元的美元债到期了,老总想要兑点美元来还债。然后,银行的老总跟房企的老总说,行啊,先把我们行的贷款给还了吧。
对于房企来说,这个时间点,如果不能先把国内的债务还掉,就很难跟金融机构换到美元,来还美元债。
所以当房企出现美元债违约的话,基本就意味着,这家房企连国内的债务都还没搞定,资金链已经处于“账上没钱”的末期。
由此,一方面,美元债是部分房企维持资金链最后的救命稻草,要想持续维持资本信用,就得将美元债的归还次序靠前,借新债、还旧债;
另一方面,还美元债,要先还国内债,而国内“明股实债”的隐性债务庞大,三道红线使得积弊已久的房企突然资金链断流,归还次序靠后的美元债一旦违约,又会造成房企信用的大崩塌.....
种种一切,使得美元债成了房企债务中的“阿克琉斯之踵”(肥唐)