$SOHO中国(00410)$为什么SOHO赚不到的钱

黑石却可以？

三年前，潘石屹还在说：我心目中永远不能销售的项目是外滩SOHO（位置太重要），望京SOHO（太漂亮），只要这两个项目在的话，我还是（房地产）发展商。

但是，最终还是卖了。

从数据上看，SOHO的经营压力确实不小，年报数据显示，公司2020年的租金收入为15.37亿元，同比下降16%，出售物业收入6.54亿元；税前利润约16亿元，同比下降约17%；毛利13.9亿元，同比减少7.9%；净利润5.43亿元，同比减少58.8%……

近几年，一线城市写字楼空置率上升明显，SOHO自然也受其困扰。2020年的疫情冲击，更是雪上加霜。2020年，SOHO中国的现金及现金等价物为3.97亿元（上年同期为12.07亿元），而短期借款以及长期借款当期到期10.12亿元（上年同期为16.32亿元），现金及现金等价物无法覆盖当期到期债务。

既然如此，那为何黑石还要买呢——

首先，黑石有长期低成本的资金。投资不动产是黑石的核心业务之一，其房地产基金的平均净IRR达到15%，属于回报率最高的基金类型之一。虽然去年新冠疫情来袭，欧美疫情管控不利，黑石在全球的资产价格暴跌，亏损严重，但众所周知，疫情之后，全球资产特别是房地产的价格大涨，黑石王者归来。

黑石2021年一季度报显示，其总资产管理规模达6488亿美元，同比增长21%。而且2020年二季度-2021年一季度，黑石新募集资金规模高达1108亿美元，居全球之首！募了这么多钱，得赶紧投出去赚取收益啊！

SOHO中国年租金收益是3%左右，我们觉得很低，但美联储货币超发，美元资金成本很低，3%长期稳定的租金收益率对黑石来说也是不错的买卖（另外还有增值收益）。

其次，中国经济在未来较长一段时间内还将维持中高速的发展，城市化也还没完成。此次黑石买到的，都是京沪核心地段的优质资产，十分稀缺。未来，资产价格必然会随着经济的增长水涨船高。

在2020年新书《苏世民：我的经验与教训》直播发布会上，苏世民就表示：“疫情过后中国会是全球恢复最快、最好的一个国家，在未来世界蓝图中会扮演非常重要的角色。”而在去年的“中国投资年会年度峰会”上，苏世民更是直言：“房地产是中国经济中重要的组成部分，如果说你对房地产不感兴趣，就相当于说你对呼吸不感兴趣。”

最后，黑石十分擅长对资产的“买入、修复、卖出”。写字楼空置率高、租金上不去，固然有市场的原因，但仅靠市场是躺着赚钱的逻辑；还有站着赚钱的逻辑——就是你的运营能力。

运营好坏，差距会非常大。比如建外SOHO，在北京最好的位置，外观也非常不错，但因为散售给了小业主，运营难度大增，和一路之隔的国贸一二三期，形成鲜明对比。

潘石屹喜欢请新潮的设计师，因此，SOHO的楼外观看起来都挺不错，有几个项目请了扎哈这样的大师，一不小心就成了经典。但楼宇的细节，以及精细化运营，与业内顶级水平比确实还有很大的提升空间。

SOHO在2020年报中也说到，往年写字楼接近满租，有些大公司或者原有的租户希望在楼内扩租，就很难实现。去年新冠疫情冲击下，承租能力弱的企业搬走，将空置面积整合后，吸引了许多优质企业的入驻。

所以，黑石买入之后，可以干的事情非常多。比如优化内部空间和细节，调整租户结构等。

对黑石来说，这已驾轻就熟了。2008年黑石以10亿元收购上海Channel1购物中心，这是黑石在中国内地收购的第一个商业地产项目，在持有该物业的3年时间里，通过对项目进行改造提升，黑石将Channel1购物中心的出租率提高至90%以上，收了几年租金之后于2011年以14.6亿元成功将其脱手。

通过对物业改造升级和价值再造，中国核心城市的核心物业，大有潜力可挖，黑石此次收购SOHO，过几年卖出赚一两百亿，千万不要觉得惊讶！

当前，即便一些经营现金流不错的房企，也因为概念老化，二级市场流动性枯竭，导致股价被严重低估，比如SOHO中国。而黑石一旦修复，获取稳定的现金流后，可以通过REITs打包出售，光流动性溢价就十分可观。

▲来源：SOHO中国官网

即便不做修复，直接散卖，也能卖个好价钱。这个，黑石的创始人之一苏世民，在其自传《苏世民：我的经验与教训》中详细介绍过。这里做一个简单的概述——

2007年2月，黑石集团以390亿美元（包括债务在内）收购了美国最大的写字楼管理企业EOP。EOP的老板从2006年10月就考虑退出房地产，因为他预判到市场即将触顶。黑石也认为市场已达顶峰，千年一遇的洪水即将来袭。

稍微对经济感兴趣的人应该知道，“次贷危机”从2006年春季即开始逐步显现，2007年2月13日，美国新世纪金融公司发出2006年第四季度盈利预警，当年 4月2日，该公司宣布申请破产保护，2007年8月“次贷危机”开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场……

黑石当时对市场的预判完全正确。但就是在这样的形势下，黑石在EOP收购上大赚了一笔。方法很简单，就是买入EOP的当天，立马拆分出售，迅速回收了一大半的资金。最终，黑石以461美元/平方英尺的价格出售了6500万平方米英尺的物业，保留的3500万平方英尺的优质物业成本仅273美元/平方英尺，确保了自己稳赚不赔。